Veelgestelde vragen

Algemeen

• Waarom houdt het PBL zich bezig met grondmarkten?
• Wat is grondeigendom?
• Wat zijn verschillende markten voor grond en hoe ontstaan ze?
• Hoe komt de grondprijs op de verschillende markten tot stand?
• Wat is de rol van de overheid?

Waarom houdt het PBL zich bezig met grondmarkten?

De werking van de grondmarkt is van grote invloed op de ruimte, de leefomgeving van de burgers van Nederland. Een eigenaar van grond bepaalt voor een belangrijk deel wat er met die grond gebeurt; de grondeigendomsverhoudingen hebben dan ook belangrijke ruimtelijke consequenties. Ze hebben bijvoorbeeld gevolgen voor de omvang en de nabijheid van recreatiegebieden, de kwaliteiten van en de verbindingen tussen natuurgebieden, de omvang en de wijze waarop we ons voedsel produceren, de locatie en de kwaliteit van bedrijventerreinen en het type en de kwaliteit van onze woningen. Hiermee is de grondmarkt van invloed op zowel de ontwikkeling van het landelijk als het stedelijk gebied.

Wat is grondeigendom?

Volgens het Burgerlijk Wetboek is het eigendomsrecht het meest omvattende recht dat iemand op een goed - in dit geval een stuk grond - kan hebben. De eigenaar kan, binnen grenzen, doen met de grond wat hij wil. Die grenzen worden vooral bepaald door het publiek- en privaatrecht, en ze zijn van groot belang; het eigendomsrecht is niet onbeperkt. Publiekrechtelijk zijn er bijvoorbeeld bestemmingsplannen of beheersverordeningen die grenzen stellen aan het gebruik van de grond. Vanuit het privaatrecht kennen we zakenrechtelijke beperkingen (gekoppeld aan de grond) zoals erfpacht en persoonsrechtelijke beperkingen (gekoppeld aan de eigenaar).

Naast deze juridische beperkingen is voor het grondgebruik vooral van belang wie de eigenaar van het recht is, wat zijn belangen en strategieën zijn, en hoe dat uitwerkt op de ruimte.

Wat zijn verschillende markten voor grond en hoe ontstaan ze?

Dé grondmarkt bestaat niet. Er bestaan verschillende deelmarkten voor grond, onder andere voor landbouw, natuur, bedrijventerreinen en woningen. Deze deelmarkten ontstaan uit de aard van het grondgebruik én door de ruimtelijke ordening van activiteiten. Niet veel mensen zullen vrijwillig willen wonen te midden van grootschalige industriële activiteiten. Wonen en werken worden om die reden doorgaans fysiek van elkaar gescheiden door de ruimtelijke ordening. Hierdoor is er een separate deelmarkt ontstaan voor bedrijventerreinen en voor woningen, beide met andere actoren en instituties. Dat er deelmarkten bestaan wil overigens niet zeggen dat de afzonderlijke deelmarkten elkaar niet beïnvloeden. Bijvoorbeeld: een mogelijke wijziging van de bestemming van een perceel landbouwgrond in woningbouw zal zorgen voor prijsstijging binnen de deelmarkt landbouwgrond.

Hoe komt de grondprijs op de verschillende markten tot stand?

De grondmarkt is een zogeheten afgeleide markt. De waarde van grond is afhankelijk van het gebruik van die grond (gebruikswaarde) of van het te realiseren gebruik in de toekomst (residuele waarde). Dit is conform de theorie van de econoom Ricardo. Om de waarde van grond voor woningbouw te berekenen moeten de kosten om een woning te bouwen (inclusief een bedrag voor het risico en de winst van de ontwikkelaar van het vastgoed) afgetrokken worden van de verkoopprijs van de te bouwen woning. Het is dus niet zo dat hoge woningprijzen een gevolg zijn van de hoge grondprijzen, maar andersom: de hoge grondprijzen zijn een gevolg van de hoge woningprijzen.

Wat is de rol van de overheid?

De overheid kan de grondmarkt op verschillende manieren beïnvloeden. Uiteraard kan de overheid de regels wijzigen die van invloed zijn op de werking van de markt. Te denken valt aan bestemmingsplannen. Ten tweede kan de overheid de markt stimuleren door bijvoorbeeld locaties te subsidiëren. Ten derde kan de overheid zelf actief op de markt zijn door het kopen en verkopen van grond. En ten vierde kan de overheid de regels veranderen die verbonden zijn aan onroerende goederen (privaatrecht) en hiermee de vrijwillige interactie van anderen beïnvloeden. Zo heeft de overheid ervoor gekozen om erfpachtrechten wel verhandelbaar te laten zijn en huurrechten juist niet.

Gemeentelijke overheden in Nederland voeren vaak een ‘actief grondbeleid’; ze kopen grond op locaties waar woningen gebouwd gaan worden of waar bedrijven zich moeten vestigen. De gemeente draagt zorg voor het ‘bouwrijp’ maken van de grond en verkoopt de bouwrijp gemaakte grond aan de bouwer van de woningen.

Er is ook een ander beleid mogelijk, waarbij de overheid niet zelf actief is op de markt door het kopen en verkopen van grond, maar voornamelijk de randvoorwaarden voor die markt vastlegt en handhaaft. Anderen die grond willen kopen of verkopen weten dan waar ze aan toe zijn. Dit beleid kan in de huidige markt wellicht voordelen bieden, omdat de overheid dan ook niet het risico loopt om grond op de ‘verkeerde’ locatie te kopen, of tegen een te hoge prijs. Bovendien is het voor de gemeentelijke overheid makkelijker om haar ruimtelijke plannen op te stellen en kenbaar te maken, als ze daarnaast niet ook een financieel belang heeft bij bepaalde locaties omdat daar ze daar grond gekocht heeft (transparantie). Maar tot nu toe lijken gemeenten een blinde vlek te hebben voor deze andere mogelijkheden.