Veelgestelde vragen

Algemeen

• Zijn de hypotheekrisico’s gelijk over Nederland verdeeld?
• Wie lopen de grootste risico’s op betalingsachterstanden of op schulden na het verkopen van een woning?
• Wat zijn hypotheekrisico’s?
• Verschillen de effecten van de kredietcrisis van regio tot regio?
• Verschillen de effecten van beleidswijzigingen van regio tot regio?
• Hoe zeker is groei op de woningmarkt op de lange termijn?
• Wat is het aandeel huur- en koopwoningen in de Nederlandse woningvoorraad?
• Wat zijn de gevolgen van de vergrijzing voor de vraag naar woningen?
• Hoe vaak verhuizen mensen gemiddeld gedurende hun leven?

Nee, hypotheekrisico’s zijn niet gelijk over Nederland verdeeld. In sommige regio’s wonen relatief meer huiseigenaren die een grotere kans lopen hun maandelijkse hypotheeklasten niet meer te kunnen betalen dan in andere regio’s. Ook is het risico op het blijven zitten met schulden na verkoop van een huis in de ene regio groter dan in de andere. De PBL-verkenningen ‘Hypotheekrisico's in regionaal perspectief’ en ‘Hypotheken: individuele en regionale risicofactoren’ laten zien dat zeer uiteenlopende regio’s in 2009 de hoogste percentages woningeigenaren met hypotheekrisico’s hadden. Betalings- en restschuldrisico’s komen vooral voor in regio’s met minder banen per lid van de beroepsbevolking en hogere werkloosheid, zoals de krimpgebieden van de provincie Groningen, of in regio’s waar de woningvoorraad snel is gegroeid, zoals in Flevoland. Daarnaast blijken in regio’s met gemiddeld duurdere woningen (bijvoorbeeld in en om Amsterdam) of een achterblijvende prijsontwikkeling in het recente verleden (Flevoland, Zuidwest-Drenthe) hogere betalingsrisico’s bij woningeigenaren voor te komen. De woningmarkt in deze regio’s is kwetsbaar. Hypotheekrisico’s zijn namelijk niet alleen relevant voor woningeigenaren en hun financiers, maar kunnen – als ze op grote schaal voorkomen – ook gevolgen hebben voor de doorstroming en prijsvorming en dus op het functioneren van (regionale) woningmarkten als geheel. Iemand met een restschuld, zal minder snel verhuizen, waardoor er regionaal stagnatie kan optreden. Terwijl een forse toename van gedwongen verkopen door betalingsachterstanden zou kunnen leiden tot een groter aanbod en daarmee, bij gelijk blijvende vraag, dalende prijzen. 

De groepen die deze hypotheekrisico’s lopen zijn zeer divers, zoals: recent verhuisde huishoudens, jongeren, eenpersoonshuishoudens en paren, westerse en niet-westerse allochtonen, inwoners van stedelijke gebieden, huishoudens met weinig vermogen, en bewoners van grote eengezinswoningen en woningen van voor 1981 of juist na 2000. Betalingsrisico’s komen daarnaast vaker voor bij lagere-inkomensgroepen, eenoudergezinnen en bewoners van duurdere woningen. Restschuldrisico’s zijn juist groter bij hogere inkomens en bij eigenaren van goedkopere woningen. Voor een deel van deze groepen ligt de verklaring voor de hand: wie recent een woning kocht, heeft bijvoorbeeld vaak een maximale lening ten opzichte van zowel het eigen inkomen als de woningwaarde. 

Nederland heeft een relatief hoge hypotheekschuld, en dat is niet zonder risico’s. In vergelijking met andere landen lenen Nederlanders veel geld voor de aankoop van hun woning. En door de fiscale regelgeving zijn ze minder geneigd om deze leningen snel af te lossen, waardoor er een relatief hoge schuld blijft staan. Grofweg zijn er voor huizenbezitters en hun financiers twee hypotheekrisico’s. Allereerst het betalingsrisico. Dat is het risico dat een huizeneigenaar de maandelijkse hypotheeklasten niet meer kan voldoen, bijvoorbeeld door dalende inkomsten (scheiding, werkloosheid, arbeidsongeschiktheid) of een oplopende rente. Daarnaast is er het restschuldrisico, de kans dat bij verkoop van de woning de opbrengst lager is dan de hypotheekschuld. Dit kan zich voordoen wanneer de hypotheek niet alleen de woning zelf dekt, maar ook de kosten koper financiert, of wanneer de huizenprijzen dalen. Als de restschuld bovendien groter is dan het vermogen dat de woningeigenaar buiten de eigen woning heeft opgebouwd (bijvoorbeeld in spaartegoeden), is er zelfs sprake van een negatief vermogen. Onderzoek van PBL (zie Hypotheekrisico's in regionaal perspectief en Hypotheken: individuele en regionale risicofactoren) liet zien dat circa 10 procent van de woningeigenaren anno 2009 het risico liep om de hypotheek niet meer te kunnen betalen, terwijl zo’n 17 procent het risico liep om bij verkoop met een negatief vermogen achter te blijven. Betalingsrisico’s zijn acuter dan vermogensrisico’s en vooral de combinatie van deze twee risico’s – die voorkomt bij ongeveer 5 procent van de huizenbezitters – maakt woningeigenaren en hun financiers kwetsbaar. De genoemde cijfers zijn al wat ouder en gebaseerd op een onderzoek dat elke drie jaar wordt herhaald. Pas in 2013 komen vergelijkbare nieuwe gegevens (over 2012) beschikbaar en vermoedelijk liggen de aandelen huishoudens met hypotheekrisico’s dan hoger; de woningprijzen dalen immers, terwijl de werkloosheid stijgt en de normen voor welke huishoudens mogelijk een risico lopen, zijn aangescherpt.

De gevolgen van de kredietcrisis zijn overal voelbaar, op mondiaal, nationaal en regionaal niveau. Mede als gevolg van de kredietcrisis klinkt ook de roep om een hervorming van de Nederlandse woningmarkt steeds luider. Maar dé Nederlandse woningmarkt bestaat niet. Elke regio kent zijn eigen specifieke problemen op de woningmarkt. De woningvoorraad is anders, het prijsniveau is anders, de druk op de markt verschilt enorm. En dus zijn de korte- en langetermijneffecten van de kredietcrisis per regio verschillend. In groeiregio’s zal het pad van vóór de kredietcrisis sneller worden gevolgd dan in krimpregio’s. De verwachting is echter dat de woningmarkt op een lager kwaliteitsniveau  op gang zal komen dan voor de crisis. Zie voor meer informatie het rapport 'Langetermijneffecten van de kredietcrisis op de regionale woningmarkt'.

De woonvisie kondigt veranderingen in de huursector aan. In het middenveld en de academische wereld discussieert men ook over de hypotheekrenteaftrek. Bij ingrepen in het huurbeleid kunnen de huren in gespannen markten fors meer gaan stijgen, terwijl in krimpgebieden de huidige huren veel dichter bij de markhuren blijven zitten. Dit blijkt uit simulaties die het PBL heeft gedaan. Huurliberalisatie mét vermindering van hypotheekrenteaftrek kan tot lagere uiteindelijke markthuren leiden dan zonder: markthuren zijn gerelateerd aan de koopprijzen en die kunnen bij minder hypotheekrenteaftrek gaan dalen. Ook hebben eventuele aanpassingen van de hypotheekrenteaftrek effect op de nieuwbouw. In gespannen markten lijkt het effect van zo'n maatregel op de nieuwbouwproductie veel groter dan in krimpgebieden, waar toch al weinig gebouwd wordt.

De regionale ruimtelijke scenario’s die het PBL in het kader van de Ruimtelijke Verkenningen heeft ontwikkeld, laten zien dat groei in huishoudens en werkgelegenheid op de langere termijn in veel regio’s onzeker is. Voor een groot deel van het land zijn op de lange termijn zowel groei, krimp als stabilisatie mogelijk. In regio’s als het Rivierengebied, de Veluwe en delen van het Groene Hart zijn krimp en groei van bevolking, mobiliteit en werkgelegenheid beide goed denkbaar. In stedelijke regio’s als Almere, Groningen, Arnhem/Nijmegen en Utrecht zullen bevolking, werkgelegenheid en mobiliteit de komende tijd blijven groeien. Krimp treedt de komende periode vrij zeker op in regio’s aan de rand van Nederland, zoals Oost-Groningen en Midden-Limburg. Verregaande deregulering van het ruimtelijk beleid kan bovendien leiden tot een verschuiving van de druk richting Randstad en Noord-Brabant. Analyses wijzen uit dat wanneer provincies en gemeenten overgaan tot vergaande liberalisatie van ruimtelijk beleid, dat kan leiden tot een concentratie van de resterende groei in de Randstad, en daarbinnen tot een deconcentratie; een sterkere groei van de woonfunctie in gebieden op enige afstand van de steden, zoals het Groene Hart maar ook het Rivierengebied. Hierdoor kan de internationale concurrentiekracht van de Randstad als geheel sterker worden. Tegelijkertijd ontstaat er ook een extra belasting van de al zwaarbelaste infrastructuur in west en centraal Nederland en een versterking van krimp in daarvoor gevoelige regio’s.

Op 1 januari 2010 stonden er volgens het CBS bijna 7,2 miljoen woningen in Nederland, waarvan 55 procent een koopwoning is. Vooral in de grote steden is het aandeel koopwoningen laag, waardoor in de provincies Noord- en Zuid-Holland het aandeel koopwoningen zelfs onder de 50 procent uitkomt. In Zeeland en Drenthe en Flevoland, daarentegen, zijn de aandelen koopwoningen fors hoger (64-65 procent). Het beleid van de Nederlandse overheid is erop gericht dat meer mensen een woning kunnen kopen. Landelijk neemt het aandeel koopwoningen neemt dan ook al jaren toe; zo was dat in 1985 nog maar 42 procent. Niettemin heeft Nederland in vergelijking met veel andere Europese landen nog steeds een relatief gering aandeel koopwoningen. Andere landen met lagere aandelen koopwoningen zijn Duitsland, Zwitserland, Oostenrijk, Zweden, Tsjechië en Denemarken.

Deze vraag is lastig te beantwoorden. Enerzijds hebben ouderen andere woonbehoeften (naar woningtype, woningomvang en type woonomgeving) dan jongeren, waardoor bijvoorbeeld een toename van de vraag naar appartementen in de stad in de lijn der verwachting ligt. Anderzijds zijn ouderen veel minder mobiel op de woningmarkt dan jongeren: ouderen verhuizen niet meer zo vaak en spreken vaak de voorkeur uit te blijven wonen waar ze op dat moment wonen.

Hoe zal de verhuismobiliteit van ouderen zich in de toekomst ontwikkelen? Ook deze vraag is lastig te beantwoorden. De ‘oudere van de toekomst’ zal gemiddeld welvarender, fitter en mobieler zijn dan de ‘oudere van vroeger en nu’, maar tegelijkertijd zullen toekomstige ouderen in steeds groteren getale woningeigenaar zijn. Dat zet een rem op de verhuismobiliteit.

Nederlanders verhuizen gemiddeld zeven keer in hun leven. Dat is dus gemiddeld één keer in de tien jaar. Maar dat gemiddelde zegt niet zoveel: jongeren verhuizen immers veel vaker dan ouderen.