Particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw

Vergroot kansen voor burgers om eigen huis te bouwen

Er is momenteel veel vraag naar particulier opdrachtgeverschap. Niet alleen in de landelijke maar ook in de stedelijke gebieden bestaat veel behoefte aan kavels waarop burgers een woning volgens hun eigen woonwensen kunnen realiseren. Het aandeel woningen dat in particulier opdrachtgeverschap is gebouwd, blijft echter achter bij die behoefte, vooral in de Randstad. Bovendien staan de resultaten soms ter discussie: de samenhang tussen de woningen binnen een buurt ontbreekt vaak.

Deze ontwikkelingen waren aanleiding voor het Ruimtelijk Planbureau om te onderzoeken wat particulier opdrachtgeverschap precies inhoudt, wat de verschijningsvormen zijn en welke stedenbouwkundige aanpak het meest geschikt is om zowel de gewenste kwantiteit als kwaliteit van particulier opdrachtgeverschap te realiseren.

Individuele woonwensen en samenhang in de woonomgeving

Particulier opdrachtgeverschap onderscheidt zich van de grootschalige, projectmatige woningbouw doordat de burger zowel opdrachtgever voor als gebruiker van de woning is. Op deze manier heeft hij meer mogelijkheden om zijn eigen woonwensen te realiseren. Hij bepaalt bijvoorbeeld zelf met welke partijen hij zijn woning wil bouwen en heeft ook meer zeggenschap over het woningtype en de architectuurstijl.

Bij deze vorm van woningbouw bestaat een spanningsveld tussen het vervullen van de individuele woonwensen op de eigen kavel en het waarborgen van een samenhangend beeld van de woonomgeving. Dit vraagt een zorgvuldige afstemming tussen de stedenbouwkundige en architectonische regie. Deze afstemming is het belangrijkste onderdeel van de planvorming voor particulier opdrachtgeverschap. Hiermee kan bovendien een kakofonie aan bouwstijlen worden voorkomen. Het sterke verband tussen de openbare ruimte, de bebouwing en de regie mag gedurende het hele proces niet uit het oog worden verloren. Hier ligt een belangrijke rol voor de gemeente.

De gemeentelijke regie hoeft niet alleen via regels te verlopen. Een stedenbouwkundige regie via de vormgeving van de openbare ruimte en een architectonische regie via supervisie zijn ook denkbaar. Zo zou een coördinerend architect de particulieren kunnen adviseren over de samenhang tussen de woningen in de buurt.

Geregisseerde stedenbouw biedt meeste kans van slagen

Om via particulier opdrachtgeverschap te voldoen aan de woonwensen van de burger en tegelijkertijd het samenhangende beeld van de buurt te waarborgen en voldoende woningen te bouwen, biedt een geregisseerde stedenbouw de meeste kansen. Bij deze stedenbouwkundige aanpak worden de woningen binnen relatief korte tijd gebouwd, maar vindt de bouw plaats op een beperktere schaal dan bij de projectmatige woningbouw, zoals in het geval van de Vinex-wijken. Geregisseerde stedenbouw vergt een actievere rol van de gemeente dan tot nu toe bij particulier opdrachtgeverschap gebruikelijk is.

Om voldoende woningen te kunnen bouwen verwerft de gemeente de grond en geeft ze de kavels voor particulier opdrachtgeverschap in één keer uit. Vervolgens ligt het initiatief voor de bouw bij de kaveleigenaren. De gemeente voert hierbij de regie en zorgt voor de stedenbouwkundige en architectonische spelregels. En omdat veel mensen weinig ervaring hebben met het laten bouwen van een woning, organiseert de gemeente goede voorlichting voor en begeleiding van de particuliere opdrachtgevers.

In de huidige situatie past een actief grondbeleid - de gemeente verwerft zelf de grond - het beste bij particulier opdrachtgeverschap, vooral in de stedelijke gebieden. De laatste jaren is dit actieve grondbeleid steeds moeilijker geworden, doordat ook marktpartijen hun grondposities strategisch innemen, met name in de Randstad. Met de invoering van de nieuwe Grondexploitatiewet in 2008 is dit naar verwachting geen probleem meer. Deze wet geeft gemeenten namelijk de bevoegdheid om dwingende afspraken te maken met grondeigenaren over het aantal kavels dat moet worden uitgegeven voor particulier opdrachtgeverschap.